Hvad er en projektinvestering?

I en projektinvestering samler vi en række investorer om sammen at gennemføre en investering i en (eller flere) bestemte ejendomme. Når investeringen er tilendebragt, opløses investeringsselskabet, og investorerne går hver til sit.

I modsætning til et almindeligt driftsselskab er det altså ikke meningen, at projektinvesteringen skal fortsætte i det uendelige. Man kan normalt heller ikke investere i nye aktiver. Dermed er der tale om en begrænset og overskuelig investering, som egner sig godt til forholdsvis passive investorer.

Her kan du læse om investering i K/S- og A/S-form.

Investering i K/S

Et K/S består af to forskellige typer af selskabsdeltagere:

  1. En eller flere kommanditister, som kun hæfter begrænset og
  2. En komplementar, som hæfter ubegrænset

Når man investerer i en ejendom via Habro, bliver man kommanditist i K/S’et. På grund af lovregler er der typisk maximalt 10 kommanditister. Hvis der er flere end 10, kan man nemlig ikke få fradrag i topskatten. Samtidig køber du en andel af et anpartsselskab, som fungerer som komplementar. Dermed er det samlede K/S struktureret således, at den enkelte investor kun hæfter begrænset for eventuelle tab.

Fradrag i topskatten

Et K/S er skattemæssigt transparent, hvilket betyder, at du som investor har mulighed for at få fradrag i din personlige indkomst – og dermed topskat. Fradraget opstår i starten af investeringsforløbet på grund af renteudgifter og muligheden for skattemæssigt at afskrive på ejendommen.

Der er både fordele og ulemper ved at investere i K/S-form.

Fordele:

  • Du får fradrag i topskatten, fordi K/S’et er skattemæssigt transparent. Dermed kan du investere uden at forringe din nuværende levestandard væsentligt.
  • Din hæftelse er begrænset.
  • Du har mulighed for at deltage i større ejendomsinvesteringer, end det ville være muligt for dig at løfte som enkeltperson. Det kan for eksempel være vanskeligt for en enkeltinvestor at løfte en investering i en high street detailejendom i en større engelsk by. Det er muligt i K/S-form, hvor du har flere medinvestorer.

Ulemper:

  • Du er til en vis grad afhængig af dine medinvestorer og deres evne til løbende at svare deres forpligtelser. Hos Habro foretager vi en indgående kreditvurdering af hver enkelt investor.
  • Du bliver erhvervsdrivende og skal blandt andet aflevere udvidet selvangivelse. Det giver lidt mere arbejde, men du får altid individuelle skattetal fra os, som du kan føre ind på selvangivelsen.
  • Du har en hæftelse, som der både tilsigtet og utilsigtet kan opstå betalinger under.

 

Hæftelse

Man kan kun opnå skattefradrag, hvis man samtidig har en risiko af mindst tilsvarende størrelse. Derfor er en K/S-investering struktureret, så kommanditisten hæfter for et bestemt beløb for K/S’ets forpligtelser. Hæftelsens størrelse varierer fra K/S til K/S.

Hæftelsen er din maximale risiko i investeringen.

Skatteforhold

Når du investerer i et K/S, bliver du selvstændig i skattemæssig sammenhæng. Det betyder, at du fremover skal udfylde en udvidet selvangivelse. Vi udarbejder hvert år individuelle skattetal, som du direkte kan føre ind i din selvangivelse.

Invester som selskab

Det er også muligt at investere i K/S-andele via et selskab. Du kan imidlertid ikke træffe beslutningen på baggrund af vores prospekter, idet de er udarbejdet med privatinvestor for øje. Vi udarbejder imidlertid gerne budgetter, som viser dit investeringsforløb som selskabsinvestor.

Som udgangspunkt er det dog sådan, at du opnår de samme skattefordele som selskabsinvestor i et K/S, som hvis du havde foretaget en investering på mere end 10 % i et anparts- eller aktieselskab.

Der er mulighed for at optimere afkastet af udenlandske ejendomsinvesteringer grundet dobbelt beskatningsaftaler og fravalg af international dobbeltbeskatning

Investering i brugte anparter

K/S-andele i eksisterende ejendomsprojekter kalder vi brugte anparter. Når du investerer i brugte anparter, er det derfor som at investere i et K/S.

K/S-andele kommer til salg i mange forskellige situationer. Nogle investorer ønsker måske at tage gevinsten hjem og afslutte deres investering – selvom deres medinvestorer ønsker at fortsætte. Det sker også nogle gange, at en investor må sælge sin anpart, fordi han ikke længere kan udnytte fradraget eller på anden vis er økonomisk presset.

Derfor er det nogle gange muligt at købe brugte anparter.

I forhold til et nyudbud har man den fordel, at man kan se, hvordan projektet er forløbet ind til nu. Det er muligt at se, om ens medinvestorer kan honorere deres forpligtelser, om lejeren har betalt lejen til tiden, og om finansieringen er robust.

Du er naturligvis altid velkommen til at booke et møde med én af vores investeringsrådgivere for at få en mere individuel vurdering af dine muligheder. Ring til os på 3334 3000 og book et møde eller send en mail til investering@habro.dk

Investering i A/S

Det er også muligt at investere i fast ejendom i aktieselskabsform

Om A/S-investering

Når vi strukturerer en ejendomsinvestering i et aktieselskab, indskyder én eller flere investorer aktiekapitalen til køb af én eller flere ejendomme. Derudover geares selskabet med fremmedkapital af varierende størrelse.

Fordele:

  • Du har mulighed for at begrænse indbetalingerne til dit indskud.
  • Det er muligt at lave større investeringer (eventuelt i flere ejendomme), fordi der ikke er en begrænsning på antallet af investorer.
  • Det er muligt at foretage investering med opsparede midler i holdingselskab eller på pensionskonti.
  • Aktier er ofte mere likvide end K/S-andele og direkte ejendomsinvesteringer.

Ulempe:

  • Du opnår ikke noget skattefradrag i din topskat.

 

Investering med pensionsmidler

Det er ofte muligt at benytte sine pensionsmidler til at investere i unoterede aktier i et ejendomsselskab. Man skal dog altid foretage en investering på mindst DKK 100.000,-, hvis man ønsker at benytte reglerne om investering af pensionsmidler i unoterede aktier.

Derudover skal man mindst have en opsparing på DKK 500.000,- i det pengeinstitut, hvor man har sin rate- eller kapitalpension.

Maksimuminvestering

Hvor meget man kan investere i unoterede aktier, afhænger af størrelsen af ens pensionsopsparing. Man kan således investere op til 20 % af den del af pensionsopsparingen, der på investeringstidspunktet ligger under DKK 2 mio., højst 50 % af den del, der ligger mellem DKK 2 og 4 mio. og højst 75 % af den del af opsparingen, der ligger over DKK 4 mio.

Samtidig må den enkelte investor ikke eje mere end 25 % af selskabet.

Du er naturligvis altid velkommen til at booke et møde med én af vores investeringsrådgivere for at få en mere individuel vurdering af dine muligheder. Ring til os på 3334 3000 og book et møde eller send en mail til investering@habro.dk

Direkte investering (private placement)

Vi får løbende tilbud om at købe interessante ejendomme. De udbydes selektivt til velhavende danske investorer som private placements.

England

Med kontor i Mayfair i det centrale London, er Habro godt repræsenteret på det engelske ejendomsmarked. Et team af 10 medarbejdere administrerer omkring 170 engelske investeringsejendomme. Medarbejderne håndterer alt omkring ejendommene lige fra den almindelige ejendomsadministration over asset management til finansieringen.

Siden 90’erne har Habro købt og solgt ejendomme for mere end 10 milliarder kroner i Storbritannien.

Vi er vel integreret på det engelske ejendomsmarked, har mange gode kontakter og er med i forreste række, når de gode ejendomme kommer på markedet.

Tyskland

De senere år har vi deltaget meget aktivt også på det tyske ejendomsmarked, idet vi har solgt mange ejendomme på vegne af vores investorer. Vi er derfor i kontakt med en række købere og sælgere på markedet.

Samtidig har vi et administrativt set-up, hvor vi kan håndtere driften af såvel ejendommen som det bagvedliggende selskab.

Indimellem får vi tilbud om at købe interessante ejendomme af sælgere i de to lande, der vil håndtere salget diskret, hurtigt og effektivt. Det er førsteklasses ejendomme, og der er ikke tale om røverkøb. Men vi kan ofte købe ejendommene på fornuftige vilkår.

Sådan kommer du videre

Vil du høre mere om vores private placement koncept, så tag fat i Jan M. Hansen (CEO og partner) på jmh@habro.dk eller +45 3334 3001