Hotellet, Hilton Edinburgh Grosvenor Hotel, var udlejet helt frem til 2094. Finansieringen var bundet godt op med fast rente på 1. prioriteten i 30 år. Der var lejeregulering hvert 14. år, første gang i 2011, hvor lejen skulle reguleres til markedsniveau – dog kunne lejen aldrig sættes ned. I budgettet blev der budgetteret med, at lejen skulle stige fra £350.000 til £529.406 i 2011, svarende til en lejestigning på 3 % p.a. i den 14-årige periode. Dette skulle dog sidenhen vise sig at blive kraftigt overgået af virkeligheden. Pris for hele herligheden: £5,3 mio.
Hotellet, der er bygget sammen af 11 solide town houses, er centralt beliggende i Skotlands hovedstad og næststørste by, Edinburgh. Projektet forløb planmæssigt indtil lejereguleringen i 2011. Finanskrisen vakte dog bekymring. Hotellets værdi faldt. Der var pres på finansiering og indbetalinger, men investorerne stod sammen.
Rent review
Forud for lejereguleringen i 2011 blev der foretaget en grundig analyse af markedslejeniveauet i Edinburgh. Med administration af to andre hoteller i Edinburgh havde Habro & Finansgruppen fuld tillid til, at hotellet kunne drives med overskud.
K/S’et hyrede en af de dygtigste rent review agenter i Skotland til at føre lejesagen for sig. Alle sten blev vendt i samarbejde med K/S’ets bestyrelse, og K/S’et indtog det standpunkt, at lejen skulle stige til ca. £1,1 mio. om året. Hiltons standpunkt var lige så klart: ”Nul lejestigning.”
Rent review processen tog mere end to år. Til sidst måtte lejen fastsættes ved arbitration (en form for voldgift), og arbitratoren fastsatte den nye leje til £802.500 p.a. – en stigning på 129 % eller svarende til 6,1 % p.a. siden den tidligere lejeregulering.
Alt var godt, og investorerne var glade, men Hilton appellerede afgørelsen til domstolene med den begrundelse, at der var begået fejl i rent review processen. Et af ankepunkterne var, at Hilton ikke mente, at hoteldriften fra de andre Habro-hoteller i Edinburgh kunne inddrages i bevismaterialet.
K/S’et hyrede nogle af de bedste skotske advokater til at føre sagen for sig ved de skotske domstole. Efter 8-9 måneders juridisk tovtrækkeri, kom dommen endelig. ”Lejen forbliver på de £802.500”, sagde dommeren.
Ejendommen sælges
Hilton betalte lejestigningen tilbage fra 2011 med rente. Desuden fik K/S’et dækket en række af sine omkostninger til de skotske advokater. Hver investor fik straks udbetalt en skattefri udlodning på kr. 600.000 pr. 10 % af anparterne.
I de næste år var der udsigt til, at investorerne hver kunne få minimum kr. 100.000 i kvartalet pr. 10 % af K/S’et i resten af lejekontraktens løbetid på 78 år. Sådan kørte det i knapt et år.
Sammen med K/S’ets bestyrelse foretog Habro & Finansgruppen en analyse af konsekvenserne ved videresalg, opbelåning i ejendommen eller salg. Analysen endte med, at investorerne ønskede at udbyde hotellet til salg og – afhængig af den opnåede salgspris – tage gevinsten hjem.
De engelske mæglere vurderede umiddelbart hotellets markedsværdi til £15 mio. Det lykkedes imidlertid at drive salgsprisen op til £17,25 mio.
Hver 10 %’s investor har nu fået hovedparten af sin slutudlodning på kr. 11,7 mio. Der skal naturligvis betales en del i skat af fortjenesten, men under virksomhedsskatteordningen kan man nøjes med en foreløbig skat på 25%.
Glade investorer
Investorer er på den baggrund ganske fornøjede med projektforløbet. Som en af investorerne udtrykte det i en mail til Habro & Finansgruppen, da han modtog udlodningen på kr. 11.670.288 på sine 10 % af anparterne:
”Kære Kaare og Jan, Tak for oplysningen og resultatet. Det er over al forventning, når vi ser på forløbet og udgangspunktet. Godt gået. Det har været en positiv oplevelse med Habro, som har ageret meget professionelt. Har I flere lignende projekter, så kunne det måske være interessant. Indtil videre tak for godt samarbejde. Med venlig hilsen”
Når alt går op i en højere enhed
Forløbet med K/S Habro-Edinburgh er selvsagt helt usædvanligt godt. Det hænder, at investeringen følger udbudsbudgettet, men oftest er der afvigelser. Noget går bedre, andet knapt så godt – afhængig af de mange parametre, der spiller ind i et 10-20-årigt investeringsforløb.
Anpartsinvestering er erhvervsmæssig investering med de risici og muligheder, det indebærer. Men det er ikke tilfældigt, om investeringen går godt eller skidt. Der er en sammenhæng mellem et godt forarbejde hos udbyderen før udbud og håndteringen af projektet undervejs, hvilket kan få altafgørende betydning for udfaldet.
K/S-bestyrelsens aktive involvering viste sig også at være meget værdifuld i Edinburgh-projektet. Bestyrelsesformanden er advokat, og han var involveret i alle aspekter omkring lejevurderingen. Med mange års erfaring med anpartsinvesteringer var han i øjenhøjde med de skotske advokater, da der skulle føres retssag om lejen. Og så var han desuden en vigtig bidragsyder og sparringspartner for Habro & Finansgruppens folk i Danmark og England. De to øvrige bestyrelsesmedlemmer støttede godt op. De deltog aktivt i drøftelserne af de ret komplicerede forhold og havde is i maven, når det gjaldt.
Det hele blev orkestreret og styret af Habro & Finansgruppens folk i Danmark og Storbritannien. Det var kombinationen af velindkøbt investeringsejendom, detailindsigt i det skotske hotelmarked, forretningsmæssig forstand, et godt og tillidsfuldt samarbejde mellem bestyrelse, investorer og administrator, hårdt arbejde og god timing – tilsat et ordentligt skvæt held – der sikrede, at alt gik op i en højere enhed for investorerne i K/S Habro-Edinburgh.