Det betyder, at investorer i tyske K/S’er i øjeblikket har gode muligheder for at sælge deres ejendomme til attraktive priser. En af dem, der netop har benyttet sig af den mulighed, er K/S Asschenfeldt, Tyskland Super 16.
Selskabet ejede indtil for nylig to supermarkedsejendomme i en forstad til Stuttgart og i Übersee. Den 20. april valgte investorerne at sætte de to ejendomme til salg. Habro og Jan Poulsen fik opgaven, hvor investorerne havde sat en mindstepris og en ønskepris på de to ejendomme.
”Vi vurderede ret hurtigt, at de to ejendomme skulle sælges hver for sig. Der er trods alt 330 kilometer mellem Stuttgart og Übersee, og selv om de begge er supermarkeder, er det to forskellige varer. Der var dog et par udfordringer. Lejen i Stuttgartejendommen var væsentligt over markedslejen, og der var ingen væsentlige udvidelsesmuligheder. Ejendommen i Übersee lå på lejet grund – noget de fleste tyske investorer ikke er så vilde med”, siger Jan Poulsen.
Processen
Når Habro får et salgsmandat på en ejendom, starter vi altid med at se på, om vi kan gøre noget for at optimere ejendommen til salg. Her er det især lejeaftalerne og finansieringen, der er i centrum. Det har normalt en markant negativ indvirkning på prisen, hvis restløbetiden på lejekontrakten er kort. Nu, hvor renteniveauet er meget lavt, kan en lang restløbetid med fast rente på finansieringen også være ganske dyr. Vores rådgivning er derfor i de situationer normalt, at man skal vente med at sælge, men lige nu er markedet så positivt, at det alligevel kan være en overvejelse værd at sætte ejendommen til salg. Den type problemer var der dog ikke i de to ejendomme.
”Derfor kunne salgsarbejdet gå i gang. Vi inspicerer altid de ejendomme, vi sælger for at supplere den viden, vi har fra vores administration. Vi skal jo være helt skarpe på ejendommen, så vi står i den bedst mulige forhandlingsposition,” siger Jan Poulsen.
Det gik stærkt i Stuttgart
I Stuttgart havde Netto planer om at renovere ejendommen. Derfor blev salget af denne ejendom udskudt en periode, fordi vi vurderede, at K/S’et efter ombygningen ville have en bedre vare at sælge.
Da salget kom i gang igen, viste det sig hurtigt, at det var rigtigt. I løbet af kort tid bød flere købere på ejendommen. I sidste ende blev det en lokal investor, der løb med ejendommen til en pris på 13,91 gange den årlige leje (faktor 13,91). Det var 11,5 % over det salgsmandat, som K/S’et havde givet Habro & Finansgruppen.
Übersee – ejendom på lejet grund
Ejendommen i Übersee viste sig som ventet at være vanskeligere at sælge. Den ideelle køber ville være ejeren af den grund, som ejendommen lå på. I første omgang bød han lidt under K/S’ets ønskepris.
”Jeg havde imidlertid en fornemmelse af, at det gjaldt om at have is i maven. Det virkede på mig som om, køberen kunne se en idé i at samle grund og ejendom, og at det ville have en højere værdi for ham, end buddet tilsagde. Derfor blev det til en del forhandling frem og tilbage – i øvrigt med hans datter som mellemkvinde,” siger Jan Poulsen.
Fornemmelsen viste sig at være rigtig. K/S’et opnåede i sidste ende en pris, som lå hele 25 % over salgsmandatet – og også væsentligt over K/S’ets ønskepris. Det lykkedes også at optimere skatten omkring salget, så resultatet blev flere hundrede tusinde kroner bedre pr. investor end det, der var givet salgsmandat til.
Fem måneder
Samlet set tog det fem måneder at sælge de to ejendomme – inklusive den periode, hvor salgsprocessen lå stille og ventede på Nettos renovering.
”Det er en meget almindelig tidsramme for et salg i Tyskland i øjeblikket, hvis der skal være ordentlig tid til at optimere. Vi plejer at sige, at man i hvert fald skal bruge tre måneder, hvis man vil have den helt rigtige pris. Men det kan selvfølgelig også tage længere tid,” siger Jan Poulsen, der opfordrer investorer og bestyrelser, der ønsker at sælge, til at henvende sig.
”Temperaturen er tæt på hot i Tyskland lige nu, så hvis man går i salgstanker, er det bare om at komme i gang. I nogle tilfælde vil vi anbefale, at man først arbejder med ejendommen, lejerne eller finansieringen. Men når det er ryddet af vejen, er der rigtigt gode salgsmuligheder,” siger Jan Poulsen.
Habro køber også
Habro er også på udkig efter gode ejendomme til danske investorer i Tyskland i øjeblikket. På årets Expo Realejendomsmesse i München brugte Jan Poulsen og hans team en pæn del af tiden på at afdække købsmuligheder.
”Det er klart, at når markedet er, som det er, så opstår der også nogle gode købsmuligheder for investorerne. Men man skal se sig for. Vi er derfor i gang med at scanne markedet for de bedste køb – og resultat af det, kan danske investorer forhåbentlig se i løbet af de kommende måneder,” siger Jan Poulsen.
