Da Travelodge i 2012 annoncerede, at de ville gennemføre en tvangsakkord, lå det ikke i kortene, at det ville påvirke udlejningen af K/S Habro-Readings hotelejendom. Men det gjorde det…
Der var tale om et hotel med en god beliggende i Reading vest for London, som kun cirka fem år før havde gennemgået en omfattende renovering og ombygning. Hotellet var derfor et moderne og velindrettet budgethotel.
Desværre viste det sig, at forventningerne om fortsat udlejning til Travelodge blev gjort til skamme. Hotellet var således blandt de 86 ejendomme, hvor Travelodge, som en del af CVA’en (en slags tvangsakkord), ophævede lejekontrakten efter en overgangsperiode.
”Vi iværksatte straks initiativer for at søge en ny lejer af ejendommen. Det viste sig desværre at være umuligt at gennemføre en udlejning til en ny lejer på vilkår, som gav økonomisk mening for kommanditselskabet og långiverne i ejendommen. Derfor har vi efterfølgende arbejdet på at finde en løsning, hvor ejendommen bringes i drift under management- og franchiseaftaler med anerkendte operatører og hotelkæder,” siger Flemming Brokmose, partner og CEO i Habro & Finansgruppen.
Lang proces
Det har været en lang og meget kompliceret proces, fordi alle parter i den opståede situation kunne se, at de skulle bidrage økonomisk og risikomæssigt til en løsning. Men det var samtidig tydeligt, at der ville opstå betydelige tab for alle involverede parter, hvis der ikke kunne opnås enighed. Alternativet til en løsning var i realiteten nedbrud.
De tre væsentligste økonomiske interessenter var kommanditselskabet, som ejer af ejendommen samt de to långivere – et stort forsikringsselskab som 1. prioritetslångiver og en tysk bank som 2. prioritetslångiver.
Efter mange analyser, lange forhandlingsforløb og gentagne ændringer af konstruktionen, lykkedes det i starten af august i år – altså næsten tre år efter CVA’en blev annonceret – at nå til enighed med alle parter og få dokumentationen underskrevet.
Straks derefter blev ombygningen og renoveringen af hotellet sat i gang, og det forventes nu, at hotellet sættes i drift som et ”Ibis Styles” (en del af Accor-kæden) inden udgangen af 2015.
Ny finansiering
Omkostningen til ombygning af hotellet er finansieret med cirka 60 % fra 1. prioritetslångiver og 40% fra investorerne. Den nye investering tilbagetales som det første fra driftsindtægterne, og først derefter betales der ydelser til långiverne på de ”gamle” lån.
Samtidig er der indgået en langfristet aftale med 1. prioritetslångiver, som hænger sammen med den forventede driftsindtjening. Hvis tingene går som forventet, reduceres investorernes tab betydeligt i forhold til en nedbrudssituation. Og hvis driften kommer op på et niveau som før krisen, indebærer aftalerne, at investorernes situation forbedres yderligere.
2. prioritetslångiver har bidraget ved at tillade, at noget af deres sikkerhed i investorhæftelsen anvendes til ombygningen – og ved at forlænge lånet på attraktive vilkår.
”Så på trods af det lange tilløb er det lykkedes at skabe en løsning, som reducerer alle parters tab og bevarer muligheden for på sigt at få tilbagebetalt investeringen. Selvom det kræver store ofre fra investorerne, så er det i situationen langt bedre end alternativet. Det har kun været muligt ved konstruktivt samarbejde mellem alle de involverede parter,” siger Flemming Brokmose.
