Nu, halvandet år senere, har de fleste plejehjem fundet nye lejere.
Nogle mener, at det gik galt den 8. marts 2008. Den dag måtte den administrerende direktør for Southern Cross Health Care, Bill Colvin, erkende, at en stor handel med otte plejehjem faldt på gulvet.
Den britiske plejegigant havde ellers skabt en ”fantastisk” forretningsmodel, hvor de købte plejehjem for millioner og solgte dem videre til andre ejere med profit – for så at leje dem tilbage. Bill Colvin havde købt de otte plejehjem i februar og troede, at han havde købere til dem. Men det havde han ikke. Southern Cross måtte erkende, at virksomheden brød vilkårene i deres låneaftaler, og Bill Colvin måtte hurtigt forlade butikken.
Andre mener, at problemerne for Southern Cross startede længe før. I 2004 købte amerikanske Blackstone virksomheden for 2 år senere at børsnotere den. Inden da scorede Blackstone 1 mia. pund på en sale-and-lease back aftale på 294 plejehjem, som blev solgt til Royal Bank of Scotland. Handelen betød reelt, at Southern Cross i årene efter slæbte rundt på alt for store lejeudgifter.
Under alle omstændigheder var resultatet, at værdien af Southern Cross styrtdykkede fra 1,1 mia. pund i 2008 til kun 12 mio. pund i 2011 – et fald på 98 %. I juli 2011 opgav ledelsen at finde en løsning, og udlejerne overtog pejehjemmene, og selskabet er nu under likvidation med et stort forventet tab for kreditorerne til følge.
Danske investorer i problemer
32 K/S’er, som Habro (tidl. Habro& Finansgruppen) administrerer, ejede plejehjem, som var lejet ud til Southern Cross. Projekterne var blevet udbudt og solgt af Estatum i årene fra 2006 til 2008.
”Vi stod overfor en kæmpeudfordring, da problemerne i Southern Cross i slutningen af 2010 blev så store, at det reelt ville være meget svært at redde virksomheden. De 32 K/S’er var meget forskellige, både hvad angår de driftsmæssige muligheder, finansieringen og investorerne. Derfor gik vi sammen med Vector, K/S’ernes engelske ejendomsadministrator, og arbejdede hårdt på at skabe så individuelt tilpassede løsninger, som overhovedet muligt,” siger partner i Habro, Flemming Brokmose.
Det første problem viste sig hurtigt i foråret 2011. Southern Cross udsendte en fondsbørsmeddelelse, hvor de meddelte, at de ville gå i dialog med udlejerne for at tvinge lejen ned. Det blev hurtigt efterfulgt af breve til K/S’erne, hvor de bad om henstand og lejenedsættelser. Sådan en lejenedsættelse, kunne man hurtigt regne sig frem til, ville gøre det svært for K/S’erne at betale deres lån.
Patrick Harnan fra Habros kontor i London havde på det tidspunkt allerede taget kontakt til de tre britiske banker, der var involveret: West Bromwich Building Society, Bank of Ireland og Bank of Scotland. På flere møder følte han bankfolkene på tænderne. Hvor langt var de villige til at gå for at redde K/S’erne? Hvornår ville de skride til handling og tage K/S’ernes ejendom i receivership?
Bankerne reagerede meget forskelligt. Hvor West Bromwich og Bank of Scotland fulgte aktivt med på sidelinjen, lagde Bank of Ireland voldsomt pres på K/S’erne lige fra starten. Derfor udfoldede Flemming Brokmose og Patrick Harnan store anstrengelser for at finde løsninger, som banken kunne acceptere.
I april måned stod det klart, at Southern Cross’ forespørgsel om lejenedsættelse i realiteten var et Siciliansk tilbud – ”an offer you cannot refuse”. Efter en række møder med de største udlejere – heriblandt de danske K/S’er – tvang Southern Cross lejenedsættelsen igennem. En lejenedsættelse på i nogle tilfælde over 50 %.
Udlejningsmuligheder
På det tidspunkt havde K/S’erne allerede bedt Habro & Finansgruppen og deres ejendomsadministrator, Vector, om at se på genudlejningsmulighederne i markedet. Det skete hurtigt i et tæt samarbejde med en række engelske mæglere, blandt andet CBRE. De enkelte plejehjem blev besøgt, og driften blev analyseret sammen med konkurrencesituationen i lokalområdet. Slutteligt kontaktede udlejningsfolkene samtlige potentielle lejere på markedet. De meget omfattende undersøgelser viste, at det var muligt at leje de fleste af plejehjemmene ud.
”Det var jo ikke det bedste tidspunkt at forhandle nye lejekontrakter. Southern Cross drev mere end 750 plejehjem, og de skulle alle sammen finde en ny operatør på samme tid. Samtidig pressede især Bank of Ireland på for en bestemt løsning. Det lykkedes heldigvis i de fleste tilfælde at forhandle nogle efter omstændighederne fornuftige kontrakter,” siger Flemming Brokmose.
Det endte med tre forskellige løsninger på lejersiden. Nogle plejehjem blev overtaget af Four Seasons Health Care, andre af Care UK og de sidste af Countrywide Care Homes. Men ikke alt er fryd og gammen. I mange tilfælde, betaler de nye lejere væsentligt mindre i leje end Southern Cross. Herudover omfatter løsningerne flere typer af udlejning – spændende fra faste lejeaftaler i en lang periode til noget, der har karakter af rene managementaftaler med variabel indtjening.
Derfor skulle bankerne – især 1. prioritetsbankerne – da også nikke til de nye lejeaftaler. Samtidig blev det nødvendigt at genforhandle nogle af låneaftalerne på grund af de lavere huslejer. Det lykkedes heldigvis også at komme på plads efter en del tovtrækkeri med bankerne, og de fleste K/S’er har fået bevilget overtræksfaciliteter, henstand med betalinger i 2½ år og / eller ”fredningsperioder” for så vidt angår de såkaldte loan to value klausuler for kortere eller længere perioder.
”Sådan en situation, som den her, bringer alle vores kompetencer i spil. Det er som et kæmpepuslespil, hvor brikkerne løbende bliver skiftet ud. Hver gang en operatør eller en bank præsenterede os for et udspil, skulle vores finans- og regnskabsfolk regne på konsekvenserne i forhold til eksempelvis budget og værdiansættelse. Vi skulle vurdere det i forhold til låneaftalerne og de gældende aftaler med Southern Cross. Jurister skulle kigge på de juridiske implikationer. Hvis et tilbud var interessant nok, diskuterede vores Company Managers, underdirektører og partnere det med bestyrelserne i K/S’erne. Og de forskellige kombinationer af lejer, typer af lejevilkår, 1. og 2. prioritetsbanker betød, at selvom nogle problemstillinger var ens, var den endelige løsning stort set forskellig i hvert enkelt tilfælde baseret på K/S’ets egne individuelle forhold,” siger Flemming Brokmose.
Ikke slut endnu
Det er imidlertid ikke slut endnu. I mange af lejeaftalerne skal lejen nemlig fastsættes efter en periode, baseret på, hvordan driften på plejehjemmene kører. Derfor er det, ifølge Flemming Brokmose, nu vigtigt, at der bliver fulgt godt med i, hvordan driften udvikler sig. Det er helt afgørende for, hvordan
ejendomsprojekterne udvikler sig på sigt, og hvilke langsigtede løsninger der kan etableres med bankerne.
”Markedet var selvsagt presset helt i bund med 750 plejehjem, der skulle skifte operatør. Vi kæmpede for, at lejen skulle kunne stige til et højere niveau på et senere tidspunkt. Det lykkedes i hovedparten af sagerne. Nu får K/S’erne mulighed for en lejestigning, hvis plejehjemmenes drift udvikler sig positivt,” siger Flemming Brokmose.
