Ny bank – privat og i K/S’et

Skal jeg blive i min nuværende bank eller skifte til en ny? Kan vi – og skal vi refinansiere K/S'et i et andet pengeinstitut? K/S-investorer stiller sig selv mange bankspørgsmål i øjeblikket.

Både om deres private bank og K/S’ets. Men er det overhovedet muligt at skifte bank eller få refinansieret K/S’ets gæld? Og hvad kræver det?

”Lad mig slå det fast med det samme. Når det gælder refinansiering, så er det absolut ingen dans på roser i øjeblikket – sådan helt generelt. Men når det er sagt, så er der faktisk enkelte K/S’er, der opnår refinansiering. Der er meget, meget lang vej til normale tilstande på bankmarkedet, men vi synes, vi begynder at se nogen bedring,” siger Jesper Tullin, partner i Habro (tidl. Habro & Finansgruppen).

I løbet af det seneste års tid har mellem 15 og 20 af selskabets godt 300 K/S’er opnået refinansering. Samtidig lykkedes det at få en lang række K/S’er med over i BankNordik, da Finansiel Stabilitet solgte den sunde del af Amagerbanken. Ifølge Jesper Tullin kræver det hårdt arbejde og gode argumenter, hvis man skal have succes med en refinansiering.

Men så er det også muligt.

Der skal tre ting til. Realitetssans, forståelse for markedet og en fornuftig økonomi i K/S’et.

”Vi hører fra en del K/S’er, som gerne vil skifte bank. Realistisk set må vi sige til nogen af dem, at det simpelt hen ikke kan lade sig gøre på nuværende tidspunkt. Det kan skyldes mange ting: Problemer i investorkredsen, en ustabil lejer, truende LTV klausuler, for korte lejekontrakter eller lånetilsagn på mortage – eller kreditforeningslån, eller simpelt hen at ejendommen er faldet voldsomt i værdi. Man er nødt til at være meget, meget realistisk i det nuværende marked,” siger Jesper Tullin.

Bankerne ser i det hele taget meget grundigt på sagerne, før de låner penge ud til ejendomsprojekter. Når Jesper Tullin og hans folk arbejder med en refinansiering, udarbejder de derfor et meget omfattende materiale til banken. Bankfolkene stiller sig nemlig langt fra tilfreds med det seneste årsregnskab. De vil kende ejendommens sande værdi og planerne, hvis lejer går konkurs, eller hvis nogle af investorerne falder fra. Det handler simpelt hen om at præsentere den helt rigtige case for banken, siger Jesper
Tullin.

”Det arbejde kræver først og fremmest, at man kender projektet rigtigt godt, og at man tænker kreativt i forhold til K/S’ets udfordringer. Og så kræver det ikke mindst fingerspidsfornemmelse for, hvad de forskellige banker vil have,” siger Jesper Tullin.

Det arbejde er altså lykkedes bedre det seneste år end for et par år siden. Jesper Tullin tilskriver det først og fremmest, at bankmarkedet stille og roligt er ved at løsne op. Men mange års erfaring med bankerne spiller også ind.

”Der er over 70 banker repræsenteret i de  projekter, vi administrerer. Det er klart, at vi har en rigtig god fornemmelse af, hvad der kan lade sig gøre i de enkelte banker. Hvor der er helt lukket, og hvor der står en dør på klem,” siger Jesper Tullin.

Privatøkonomien: Skift af bank

En af de banker, som ser konstruktivt på K/S’er og K/S-investorer er BankNordik, som overtog de sunde dele af Amagerbanken fra Finansiel Stabilitet. Jacob Wester er Private Banking direktør i banken, og han har
gennem de seneste måneder talt med en lang række investorer i K/S-projekter, som ønsker en ny bank. Han tager sig altså af investorernes private økonomi, ikke K/S’ets finansiering.

”I BankNordik ser vi på K/S’et som et aktiv. Vi giver os tiden til at sætte os ind i det, og da flere af vores kunder har investeret i K/S’er, ved vi ret præcist, hvad vi skal kigge efter. Så her i banken er det ikke automatisk
et ”no-go”, at man har investeret i et ejendomsprojekt,” siger Jacob Wester.

Når han taler med en K/S-investor ser han først og fremmest på investorens forhold. Det vigtige er, om han har et godt job og en løn, som står i et fornuftigt forhold til gælden. Her adskiller K/S-investorer sig ikke fra alle andre kunder, som kommer ind ad døren i private banking-afdelingen. I den
henseende er langt de fleste K/S-investorer faktisk rigtigt gode kunder, men Jacob Wester ser nogle gange problemer, når investor får ændrede  lønforhold eller er med i mange K/S-projekter.

Når banken har styr på investoren, gennemgår Jacob Wester og hans folk K/S’et. ”Vi kigger på, om der er en fornuftig business case. Cash flow er stadig konge i banken, så vi vurderer om ejendomsprojektet driftsmæssigt kan servicere sig selv. Mange K/S-projekter er rigtigt fornuftige projekter,  der kan skabe gode fremtidige resultater,” siger Jacob Wester.

Til slut laver bankens folk et worst case scenarie omkring projektet, hvor det bliver vurderet, om investoren alligevel vil kunne servicere gælden, selvom alt går galt. Når man skal tale med banken, er det ifølge Jacob Wester vigtigt, at man kan forklare sin økonomi overskueligt og enkelt. Det virker mest troværdigt. Men kan man det, er det også muligt at få en bank, som ikke blot
finansierer ens private økonomi, men også selvstændig virksomhed – og måske endda K/S’et.

”Vi har indlånsoverskud, så vi kan også gå ind og kigge på K/S’ets finansiering. Det skal dog siges, at vi har en politik om at sprede vores risiko, så vi siger ikke ja til hvad som helst. Men ja, vi finansierer også gerne K/S’er, men det er klart, at der samlet skal være en forretning i det for os,” siger Jacob Wester.

BankNordik er ny i Danmark efter opkøb af Sparbanks filialer i Jylland og på Fyn i 2010 og Amagerbanken i maj sidste år. Som K/Sinvestor vil man automatisk lande i BankNordiks private banking-afdeling, hvor den faste, personlige rådgiver kun har omkring 100 familier at tage sig af.

Når det er bedst at blive

De fleste investorer vil nok i virkeligheden helst blive i deres nuværende bank. I hvert fald viser en undersøgelse fra 2006 fra Nordisk Råd, at kun 4 % af danskerne skifter bank hvert år. Det skyldes formentlig, at langt de fleste bankkunder er ganske godt tilfredse med deres bank.

For ejendomsinvestorer kan det desværre også nogle gange skyldes, at det ikke er realistisk at skifte bank. Der kan være problemer med økonomien i kommanditselskabet eller i den private økonomi.

Til de investorer, som ønsker, eller er tvunget til at beholde deres nuværende bank, har Jesper Tullin også et godt råd. ”Hold kontakt med banken. Det er vores erfaring, at man får de bedste løsninger, hvis man stiller sig op og mødes med banken og forklarer, hvordan det står til. I den forbindelse kan det være en god ide at få vurderet sine K/S-anparter, så man sammen med banken kan få et helt realistisk blik på, hvordan det står til,” siger han.