Sådan har verden set ud for K/S Larbert, siden Habro (tidl. Habro & Finansgruppen) overtog administrationen af selskabet i slutningen af 2009.
Det er ikke svært at forestille sig den realistiske slutning på den historie. Et projekt i sammenbrud. Investorer i økonomisk ruin – Kaos. Men historien om K/S Larbert fik ikke den socialrealistiske slutning, der ellers var lagt op til. Kampen for selskabet ser nemlig ud til at lykkes. Dette er historien om selskabet, der gik fra Kaos til Kosmos.
Var der et, to eller tre 2. prioritetslån?
Da Habro overtog selskabsadministrationen af K/S Larbert i december 2009 påstod både den engelske ejendomsadministrator, Estatums konkursbo og Roskilde Bank, at de hver især havde ydet et 2. prioritetslån til K/S’et på ca. 20 mio. kr. De 3 långivere krævede altså tilsammen 60 mill. kr. af K/S’et, selvom der i tegningsprospektet stod, at der kun skulle optages et lån på 20 mill. kr.
Den situation var K/S Larbert ikke alene om. En række andre selskaber stod i en lignende situation. Habro bad derfor Advokatfirmaet Mazanti Andersen, Korsø Jensen & Partnere om at undersøge finansieringsforholdene. Undersøgelsen blev gennemført i et tæt samarbejde med Habro. Dokumenter og mails blevet gravet frem fra Estatums arkiver, og de komplicerede forhold i England blev undersøgt via en engelsk advokat. Der blev afholdt møder med de forskellige ”långivere”, og de komplicerede juriske argumenter blev vejet op imod hinanden.
Efter flere måneders omfattende undersøgelser var Mazanti Andersen Korsø Jensen & Partners vurdering klar. I en stor rapport til K/S’et konkluderede advokaterne i juni 2010,
- At K/S’et hæftede for lånet hos ejendomsadministratoren i England. Der var en årlig rente på 35%, som K/S’et skulle betale, fordi K/S’ets forretningsfører – en Estatum direktør – havde givet fuldmagt til at underskrive låneaftalen.
- At K/S’et ikke hæftede for lånet hos Estatum. Gældsbrevet, der var underskrevet af den selvsamme forretningsfører, var fiktivt. Estatum havde ikke udbetalt noget lån til K/S’et, og derfor havde kurator ikke noget at komme efter,
- At K/S’et ikke hæftede for lånet i Roskilde Bank. Banken havde ikke udbetalt lånet til K/S’et, men til Estatum. De sikkerheder, som Estatum havde givet for lånet, kunne ikke håndhæves overfor K/S’et, da de var baseret på Estatums fiktive lånetilgodehavende. Derudover havde Roskilde Bank ikke opfyldt sikringsakten i forhold til K/S’et. Roskilde Bank havde med andre ord udbetalt 20 mio. kr. vedrørende K/S Larbert, men de kunne ikke hente pengene hos K/S’et.
Estatums kurator og Roskilde Bank gav dog ikke op så let. Begge truede K/S’et med retssager, hvis ikke K/S’et ville anerkende. Der skulle gå yderligere 9 måneder efter advokatundersøgelsen, før det lykkedes for Mazanti Andersen Korsø Jensen & Partner og H&F at overbevise kurator og Roskilde Bank om, at man skulle opgive sine krav.
2 prioritetslån til 35 % i rente om året
Investorerne var lettede over, at de kun hæftede for ét lån. Men lånet med en årlig rente på 35 % var livstruende for K/S’et.
Den engelske långiver stod stærkt i forhandlingerne, men det lykkedes for H&F i samarbejde med K/S’ets bestyrelse at forhandle sig frem til, at K/S Larbert ”kun” skulle betale halv rente i hele perioden fra lånet blev optaget og til en ny aftale blev Det indebar dog alligevel et tab for K/S’et på 3,5 mio. kr., men det var trods alt til at bære i forhold til alternativerne.
Habro forhandlede samtidig et nyt lån på plads for K/S’et til en rente på 7%. Investorerne fik mulighed for at finansiere en andel gennem private lån, og på den måde fik flere reduceret renten yderligere.
En investor vil frigøre sig fra tegningen
Når sådan en krise opstår, er det vigtigt, at investorerne står sammen. Og det gjorde de i K/S Larbert. Der var dog en investor, som mente, at han var blevet snydt i forbindelse anpartstegningen. Han havde nemlig købt sine anparter af Estatum 1 år senere end de andre investorer, og altså efter optagelsen af lånet med renten på de 35%. Han mente, at Estatum skulle have oplyst ham om det højtforrentede lån i England i forbindelse med tegningen.
Det lykkedes at forhandle et forlig på plads med den pågældende investor, er blev frigjort for sin tegning. H&F indgik samtidig en aftale med den engelske långiver om, at han overtog anparterne, så projektet kunne fortsætte med det samme antal investorer.
Så gik lejeren ned
Bedst som man troede, at K/S’et var kommet på fode igen, opstod der nye problemer. Den engelske lejer af K/S’ets skotske plejehjem kom i økonomiske problemer.
Lejeren bad om lejenedsættelse og reducerede egenhændigt lejebetalingerne. Igen var K/S Larbert ikke alene – hele 32 Estatum selskaber var i samme båd. H&Fs specialister på kontoret i London gik sammen den engelske ejendomsadministrator, Vector, i gang med at løse K/S’ets nye problem. Plejehjemmets drift blev indgående analyseret, og mulige nye lejere blev identificeret.
Nu var Lykkens Gudinde endelig med K/S Larbert. Analyserne viste, at driften af plejehjemmet var særdeles god, og at det kunne genudlejes til højere leje, hvis det blev nødvendigt. En omfattende genudlejningsproces blev sat i gang.
Første prioritetslångiveren påberåbte sig misligholdelse
Den engelske førsteprioritetslångiver, der havde pant i lejeindtægterne, havde imidlertid ikke til sinds at sidde med hænderne i skødet, mens genudlejningen fandt sted.
Banken erklærede misligholdelse og ville have investorerne til selv at indbetale den manglende leje, så lånet kunne serviceres. Samtidig påstod førsteprioritetslångiveren, at ejendommen var overbelånt. Man truede med at tvangssælge plejehjemmet for næsen af K/S’et.
Det lykkedes dog for Habros engelske medarbejdere at forhandle en aftale på plads, der gav ro til at få etableret den nye udlejning. Første prioritetslångiveren blev overbevist om, at der blev taget hånd om genudlejningen, og de accepterede, at der ikke blev betalt fuld rente i en periode. Spørgsmålet om overbelåning blev parkeret.
Ny lejeaftale på plads med højere leje
Efter en intensiv genudlejningsproces lykkedes det i november 2011 at leje plejehjemmet ud til en markant højere leje. Lejen blev forhøjet fra £373.600 p.a. til £520.000 p.a..
Nu skulle den gamle lejekontrakt ophæves, og en ny indgås med den nye lejer. Lejeforhøjelsen gælder i hele den 25-årige restløbetid i den nye lejeaftale. Samtidig er det aftalt, at lejen kan forhøjes yderligere, hvis
driften af plejehjemmet fortsætter på det høje niveau.
Den forhøjede leje indebærer, at plejehjemmets værdi er steget markant. Første prioritetslångiveren får nu sin fulde låneydelse, og ejendommen er ikke længere overbelånt.
K/S Larbert ser ud til at komme helskindet igennem problemerne. Projektet forløber fint, og investorerne kan se frem til et fornuftigt afkast af investeringen, hvis den forløber efter planen herfra. Selskabet har dog stadig tabt mange penge på forretningsførerens og revisionens fejl og manglende omhu. Tilbage står retsopgøret med K/S’ets tidligere revisor og forretningsfører.
”Det er faktisk helt utroligt, at det kunne lade sig gøre at holde sammen på det hele. Der er blevet arbejdet hårdt på at løse problemerne, og vi i bestyrelsen og investorkredsen har bakket arbejdet op så godt som vi overhovedet kan. Retssagen er den sidste brik, der skal på plads, før vi kan sige, at det hele er overstået.,” siger bestyrelsesmedlem i K/S Larbert Jimmi Madsen.
