Brugte anparter. Et marked i vækst

De fleste iagttagere af K/S-markedet er enige. Der er et stort marked for handel med brugte anparter i de ejendomsprojekter, der blev udbudt op gennem 90'erne og 00'erne.

Men både købere og sælgere skal se sig for, når de handler med anparterne.

Hvis du vil købe en Carlsberg aktie ved du ret præcis, hvad du skal give for den. Du skal give nogenlunde det samme, som de flere hundrede andre, der køber en Carlsberg aktie den samme dag. Der er også stor sandsynlighed for, at der ikke går mange minutter, fra du afgiver dit bud, til du ejer en aktie i Carlsberg.

Hvis du nogensinde får tilbudt at købe en K/S-anpart på den måde, skal du sige nej. Det samme gælder, hvis du får mulighed for at sælge en K/S-anpart på den måde. Der er nemlig meget stor forskel på at handle en aktie og en K/S-anpart.

Hvad skal den koste?

Først og fremmest handler det om værdisætningen. I teorien har en anpart den værdi, som nogen vil betale for den, og som K/S-investoren er villig til at sælge til. Men hvad er det for en pris?

Når man investerer i et nyt ejendomsprojekt hos en udbyder, der er medlem af Danske Ejendomsprojektudbyderes Brancheforening, får man et omfattende prospekt. Prospektet indeholder budgetter for ofte 10-20 år, hvor investor kan se sine skattefradrag, likviditetsforløb og risici. Når man investerer i en brugt anpart, skal man gennem den samme øvelse for at have mulighed for at vurdere den pris, man ønsker at betale for anparten.

Omvendt skal sælgeren have beregnet den reelle værdi af ejendommen og de skattemæssige konsekvenser ved salget, før han kan vurdere den pris, han vil sælge til. Det kræver et stort regnearbejde at skabe det rette grundlag for at træffe en kvalificeret beslutning. Både for køber og sælger.

Det sker ofte ikke på markedet for brugte anparter, hvor man springer over, hvor gærdet er lavest og handler med håndslag i porten.

Stort marked

Hvis køberne og sælgerne kan finde den rigtige pris, er der et stort marked for handel med brugte anparter. Habro vurderer, at der er udbudt godt 1.000 ejendomsprojekter med lidt mindre end 10.000 anparter de seneste 20 år. Mellem 10 og 30 % af de anparter skal formentlig skifte hænder inden for de næste 3 år.

En del investorer vil nemlig gerne ud af deres investering. Det kan skyldes alt fra en forestående pension til arbejdsløshed og skilsmisser. Dertil kommer nogen, som helt enkelt ønsker at tage gevinsten hjem på en investering, de har haft i mange år.

Og man kan gøre en rigtig god handel, hvis prisen er rigtig. En brugt anpart giver de samme fordele som et nyudbudt projekt med skattefradrag og likviditet. Når man køber en brugt anpart kan man derudover se, hvordan projektet er forløbet hidtil. Man kan se, om lejeren er stabil og betaler til tiden. Man kan se, om ens medinvestorer har været i stand til at foretage de nødvendige indbetalinger til projektet, og man kan se, om finansieringen af projektet er forløbet fornuftigt.

Der er altså mulighed for at gøre en god handel, hvis man ser sig for og betaler den rigtige pris.