Vi er tilbage i de gode gamle dage i 2007. Investering i ejendomsprojekter er et hit, og investorerne står i kø for at tegne anparter. Ofte bliver projekterne overtegnet på få dage. Udbyderne tjener mange penge. Det gør investorerne også, fordi ejendommene bare stiger og stiger i værdi. Bankerne står i kø for at låne ud til projekterne, og sådan har det været i mange år.
Udtryk som erhvervsmæssig investering og forretningsmæssig risiko ligger fjernt i hukommelsen. Det gælder om at komme med på bølgen. Der er ingen offentligt tilsyn med branchen, men de seriøse udbydere har samlet sig i Danske Ejendomsprojektudbyderes Brancheforening (DEB). Her har de af egen vilje pålagt sig forpligtelser i forhold til egne kapitalforhold, ansvarsforsikringer m.v. Der er totalt forbud mod at sammenblande investorselskabernes penge med udbyderens egne.
Flere af de mindre seriøse udbydere holder sig udenfor DEB. De ønsker ingen indblanding, deres prospekter er ofte vidtløftige, og salgsmetoderne er aggressive. Administrationen af projekterne opfatter de fleste udbydere som en biting. Alting går jo kun én vej – op. Hvor svært kan det være? Det drejer sig jo bare om nogle investorindbetalinger, budgetter og et regnskab. For udbyderne er administrationen en salgsplatform, nuværende investorer får fortegningsret, og gevinsten fra det første projekt investeres i det næste. Det gik stærkt, og set i bakspejlet for stærkt.For udbydere, for banker og for investorer.
Med ét ændres alt
I 2008 rammer finanskrisen. Finansmarkederne tørrer ud, og nu vil bankerne have deres lån indfriet. Aktiekurserne falder. Det samme gør ejendomspriserne. Nogle lejere går konkurs. De private formuer falder. Nogle investorer kan ikke overholde deres forpligtelser overfor ejendomsprojekterne.
En del ejendomsudbydere ligger inde med store beholdninger af ejendomme, og de kommer under pres af deres egne banker, mens de kan se nysalget gå i stå. Deres organisationer går i opløsning, mens problemerne i projekterne tårner sig op.
Alle bliver ramt, men nogle hårdere end andre. Det gælder især de mest salgsfokuserede udbydere. Der bliver ikke taget hånd om uudlejede ejendomme. Ofte er de også dårligt vedligeholdte. Låneaftalerne er ikke robuste, og bankerne benytter sig af klausuler og opsigelsesbestemmelser. Bestemmelser, som stod med småt i låneaftalen, og som den salgsfokuserede udbyder ikke bekymrede sig om, bliver nu helt centrale i bankernes kamp for at komme af med ejendomsengagementer.
En håndfuld udbydere må dreje nøglen om. Nu er der problemer med selv det mest enkle. Der opkræves ikke altid indbetalinger fra investorerne, og restanter bliver ikke rykket. Bogføringen bliver uregelmæssig, og regnskaberne når knap nok at blive færdige til generalforsamlingen. De er mangelfulde. Det samme er budgetterne. Man glemmer at betale låneydelser, og ingen har overblik over projektets likviditet.
Hos nogle af de udbydere, som havde holdt sig udenfor udbyderforeningen DEBs kontrol, viser det sig, at udbyderen havde sammenblandet sin egen økonomi med ejendomsprojekternes. ”Dine penge er mine penge, dem låner jeg”. Men nu kan udbyderen ikke betale dem tilbage, og bestyrelsen og investorerne kæmper en kamp med at få styr på tingene. Enkelte steder er der endda optaget flere lån i projekterne, end investorerne kendte til. Lån, som udbyderen havde fået, men ladet K/S’et hæfte for.
Alle er ramt. Men de udbydere, der har været omhyggelige med projektetableringen, og som ikke har ekspanderet så kraftigt, klarer sig igennem. De tilbyder sig som administrator til de projekter, som er i problemer. I 2009 starter der en konsolidering uden sidestykke i branchens historie. Flere hundrede jendomsprojekter skifter administrator.
Habro (tidl. Habro & Finansgruppen) er en af dem, der overtager flest projekter. Fra 2009 og frem til i dag er antallet af administrerede projekter steget fra 100 til 330.
Habro tager hånd om projekterne
For Habro har det også betydet, at virksomheden fokuserer 100 % på administration af K/S’er. Man kan dele administrationen op i to. Den del, som er ens for alle ejendomsprojekter, og den del som er helt unik for det enkelte selskab.
Alle selskaber skal have et budget, regnskabet skal udarbejdes, investorindbetalingerne skal opkræves, skattetallene skal udarbejdes og generalforsamlingen holdes. Det er den del af administrationen, som bare skal køre på skinner. Men det var desværre sådan, at netop den del var brudt sammen i flere af de selskaber, som Habro overtog. Det har taget lang tid at få styr på, og ind imellem har regnskabsmedarbejderne i Amaliegade måttet trævle flere års regnskaber op sammen med eksterne revisorer for at komme helt i bund. Men den del af administrationen skal i virkeligheden blot fungere.
Når grunddelen af administrationen kører, kan man nemlig fokusere på – sammen med bestyrelserne – at tage sig af de vigtige, individuelle opgaver i selskaberne. I løbet af det seneste år har der været mange.
Habros folk i Danmark og England har arbejdet med genudlejning af ejendomme, hvor lejeren er gået konkurs. Det er naturligvis helt afgørende for et ejendomsprojekt, at der er cash flow fra en lejer. Den største sag har uden tvivl været Southern Cross, den britiske plejehjemsgigant, hvis konkurs efterlod godt 30 tommeplejehjem fra de selskaber, som Habro administrerer.
Første prioritetsbankerne har generelt været meget aktive. Med henvisning til den såkaldte LTV klausul i mange låneaftaler, har bankerne forsøgt sig med renteforhøjelser og krav om ekstraordinære afdrag. Som regel lykkes det at forsvare selskabernes interesser og opnå en tilfredsstillende løsning på problemet.
Der opstod også en del udfordringer, da Amagerbanken gik konkurs og blev indlemmet i Finansiel Stabilitet. Habro & Finansgruppen har gennem flere år arbejdet med Finansiel Stabilitet, og det har derfor været muligt at finde gode løsninger.
I tillæg til disse store sager, er der selskaber, hvor en investor kommer i problemer. Der er selskaber, som skal genforhandle med en lejer. Der er selskaber, som skal bygge om. Mulighederne og problemerne i et ejendomsprojekt er mangeartede.
Gode håndværkere og specialister
K/S-administration er blevet noget helt andet i dag, end det var for nogle år siden. Det kræver en stor organisaition med gode håndværkere til at håndtere dagligdagens opgaver og specialister til at klare de vanskeligere og uforudsete opgaver.
En K/S-investering fylder meget i investorernes økonomi og bevidsthed.
Rigtig mange projekter kører rigtig godt, men man kan aldrig vide, hvornår der bliver brug for specialisterne. Et udlejningsproblem eller et finansieringsproblem kan komme som en tyv om natten, og derfor er det vigtigt, at ens K/S administration ligger hos nogen, der kan tage hånd om problemerne med det samme, og som ved, hvad der skal gøres.
Man skal selvfølgelig ikke betale for meget for sin K/S-administration, men den skal heller ikke være discount. Dertil er administrationen alt for vigtig, og konsekvenserne kan være uoverskuelige, hvis administratoren enten ikke har organisationen og kvalifikationerne, eller endog viser sig ikke at have rent mel i posen.
