Ejendomsadministration i med- og modgang

Det daglige arbejde med ejendommen kan betyde forskellen mellem succes og fiasko, når man investerer i et ejendomsprojekt.

Man opdager det helt sikkert, når lejeren går konkurs og flytter ud. Men også det mere usynlige arbejde med rent reviews, ejendommens stand og kontakten til 1. prioritetsbanken, betyder alverden på bundlinjen, når projektet gøres op.

I England har Habro & Finansgruppen (nu Habro) valgt at have egen ejendomsforvaltning. Habro Finans stiftede sammen med lokale folk Habro Properties og Danish UK Property Management i 2006, samme år som Finansgruppen stiftede Finansgruppen Management Ltd. I dag er det stadig to selvstændige virksomheder, men de samarbejder tæt.
Claus Mathiesen er adm. direktør og medejer i Habro Properties og Danish UK Property Management. Hans samarbejde med Habro går mange år tilbage. Det er Claus Mathiesen, som har stået for indkøbet af de fleste af de ejendomme, som Habro udbød op gennem 90’erne og 00’erne. Lige fra starten har de engelske kontorer haft to opgaver: Finde ejendomme til nysalg og administrere og optimere ejendommene.

I starten brugte Claus og hans folk en meget stor del af deres tid på at finde ejendomme, men det har udviklet sig, så der i dag er stort fokus på projektoptimering. De fleste ejendomsprojekter er gode, stabile investeringer. Alligevel er der hele tiden store og små ting, der kan gøres for at optimere. Som et eksempel nævner Claus Mathiesen de tilbagevendende rent reviews – en lejegennemgang.

I England kan lejen som regel kun stige, og engang imellem skal lejeaftalerne gennemgås med henblik på at regulere lejen op til markedsniveau. I den situation står der en surveyor på lejersiden og argumenterer for, at markedslejen er lav, mens K/S’et har en surveyor, der forsøger at tale lejen op. Det er ofte en både krævende og langvarig proces, som Habro & Finansgruppens folk har stor erfaring med.

”Vi har lige været igennem et rent review med Marks & Spencer, hvor vi fik 50 % lejeforhøjelse. Det har taget et år. Nogle af dem er meget, meget komplicerede. Det skal dog siges, at 50 % er en exceptionel stigning i det marked, vi er i nu,” siger Claus Mathiesen. På kontoret i England har de hele tiden gang i mellem 5 og 10 sådanne rent reviews.

En anden vigtig opgave er de årlige inspektioner af ejendommen, hvor ejendommene bliver set grundigt igennem. I England har lejeren som regel det fulde ansvar for vedligeholdelsen af ejendommen. Derfor er det vigtigt, at man holder øje med vedligeholdelsesstanden og sikrer, at lejeren lever op til sine forpligtelser. Habros folk kigger på stort og småt og er i løbende dialog med lejeren.

”De kosmetiske mangler kan vi ikke gøre så meget ved, men alt det strukturelle, herunder tag og vinduer, skal være i orden. Desværre ser vi ofte mangler her”, siger Claus Mathiesen.

De meget udlejervenlige regler i England betyder, at de fleste K/S’er på Claus Mathiesens kontor i Cork Street, er solide. Men der er også dem, der er blevet ramt hårdt af finanskrisen de seneste to-tre år.

”Da Woolworths gik konkurs i 2008, fik vi det, vi kalder massakren på High Street. Lige pludselig stod der  850 tomme butikslokaler, og markedet skiftede fra udlejers marked til lejers marked. Siden har problemerne drejet sig om lejere, der går ned, og LtV-klausuler,” siger Claus Mathiesen.

LtV-klausulerne, eller Loan-to-Value-klausuler, betyder, at hvis ejendommen falder markant i værdi, kan 1. prioritetsbanken betragte det som et brud på låneaftalen og kræve et ekstraordinært afdrag eller en højere rente. LtV-problematikken har Claus i virkeligheden fået ind ad bagdøren. I de projekter, han selv var med til at udbyde, blev de nemlig forhandlet væk. Det var ikke noget, investorerne lagde mærke til dengang, men i dag har det stor værdi. Mange af de nye projekter, som Habro & Finansgruppen er blevet involveret i de senere år, har imidlertid LtV-klausuler.

”Vi må ofte ind og finde en kompromisløsning mellem bankerne og investorerne. Som oftest lykkes det heldigvis at finde en sådan løsning, så banken ikke overtager ejendommen. Det kræver selvfølgelig, at man skaber en værdi i ejendommen, som banken tror på bliver en fordel på sigt,” siger Claus Mathiesen.

Derfor består staben i Habro Properties og Danish UK Property Management da også af både finansfolk og ejendomsfolk. Det er nemlig begge kompetencer, der skal i spil i kombination med lokalkendskabet.

”En af vores directors, Patrick Harnan, har spillet en helt central rolle de seneste to år. Han har en finans-baggrund og taler bankernes sprog. Det er uhyre vigtigt med det lokale kendskab og de personlige  relationer – også i forhold til bankerne,” siger Claus Mathiesen.

Patrick Harnan har flere gange været med til at forhindre, at en engelsk bank har taget en dansk-ejet ejendom i det, englænderne kalder receivership.