En LTV-klausul kan i sidste ende betyde, at 1. prioritetsbanken opsiger lånet. Læs mere her.
Hvad er det?
Loan-to-Value (LTV) er et procenttal, som udtrykker forholdet mellem værdien af 1. prioritetslånet og den værdi, ejendommen er vurderet til. Hvis en ejendom er vurderet til 100 mio., og man har lånt 80 mio. på 1. prioriteten – så er LTV 80 %.
Hvor er der LTV?
I mange låneaftaler kan 1. prioritetsbanken opsige lånet, kræve ekstra sikkerhed eller nedbringelse af lånet, hvis LTV stiger til over en vis procent. Procenten ligger normalt omkring 80, men den er forskellig fra lån til lån. Der kan altså opstå problemer, hvis ejendommen falder meget i værdi. LTV på lånet oven for er eksempelvis 80 %, og hvis ejendommen falder fra 100 mio. til 80 mio. (så LTV bliver 100 %), så bryder kommanditselskabet LTV-klausulen, og banken kan reagere.
Hvordan håndterer vi det?
De senere år er priserne på ejendomme faldet ganske betydeligt. Derfor er det helt centralt, at man løbende overvåger LTV på et ejendomsprojekt. På den måde kan man nemlig indgå i en proaktiv dialog med 1. prioritetsbanken – det giver de bedste løsninger. Men LTV-problemerne er altid ganske vanskelige, og de kræver en masse benarbejde i forhold til långiverne.
Hvordan løses LTV-problemer?
LTV-problemer kan løses på flere måder.
- Lånet nedbringes, så ejendommens værdi igen er høj nok i forhold til lånet
- Ved kontakt til valuarer sikrer vi, at de tager højde for de rette forhold i forbindelse med værdiansættelsen af ejendommen.
- I dialog med bankerne. Der er meget stor forskel på bankerne, men nogle af dem er fleksible, når det gælder LTV-bestemmelserne.
- I nogle tilfælde aftales det, at banken skal have et fee eller en renteforhøjelse på lånet.
